Una casa en la playa para la jubilación

Acostumbramos los viernes, mis amigos y yo, a practicar el deporte que más nos gusta, el basket, y luego hacer el otro deporte que más nos gusta, conversar con una cervecita por delante. Tras repasar las jugadas hechas, los tiros fallados y los dolores que arrastramos, la conversación deriva hacia los temas más variopintos. La semana pasada, como casi siempre, la cosa empezó hablando de política, degeneró en cómo estaba la seguridad social y terminamos hablando de cómo había que prepararse para la jubilación. Me pareció muy buen tema para tratarlo en mi blog desde el punto de vista de inversión y el resultado es lo que a continuación os relato.

Uno de mis amigos, no muy dado a tomar riesgos, propuso que, para él, la mejor opción de inversión era la compra de una casa, bueno, mejor dicho, una segunda casa, (porque cuando te jubiles tienes que seguir viviendo en algún sitio) que se dedicaría a alquilar. El inmueble con la renta generada por el alquiler, por si sólo iba pagando la hipoteca,  y de esta manera, llegado el momento de la jubilación, su venta me proporcionaría suficiente renta para tener una 3ª edad placentera.

A priori, la idea no tiene mala pinta, pero adolece de análisis coste – beneficio. Es decir, que sólo estamos viendo lo bueno de esa inversión y nada de los riesgos y esfuerzos que también conlleva. A mi amigo, con poca aversión al riesgo, le parece buena idea, porque no ha pensado mucho en ello…. Le voy a ayudar.    

El dato de una segunda vivienda no es trivial, es importante, porque la concesión de hipotecas para segundas viviendas, requiere disponer del 30-40% del valor de tasación del inmueble, porque la hipoteca en estos casos la conceden sobre el 60-70% del valor del inmueble comprado. Por lo que mi amigo tendría que disponer ya de dinero ahorrado, más casi el 10% para impuestos, tasas y demás gastos. En definitiva, que ahí nos encontramos con el primer riesgo no contemplado, la descapitalización a corto plazo, quedarse sin su colchón de seguridad para imprevistos.    

No se si alguna vez, mi amigo ha tenido experiencia en tratar con inquilinos. Hay de todo tipo, como en la viña del Señor, pero hasta el más educado y respetuoso con los pagos y la propiedad, demandan tiempo de dedicación, te generan incomodidad y tener que buscar hueco para atenderlos. Y esto en el mejor de los casos, porque cuando la cosa se complica con morosidad, relación con los vecinos, etc, los dolores de cabeza se multiplican. Así que, nuevo riesgo que debemos valorar a la hora de tomar la decisión.

Muy relacionado con el riesgo anterior, está la posibilidad de la ocupación. La legislación actual no protege lo suficiente al propietario y declaraciones de insolvencia del inquilino, pueden degenerar en años y años de impagos y ese proyecto que tenías de que el inmueble se iba a ir pagando sólo con las rentas que generaría se nos puede quebrar, es más nos puede perjudicar bastante, ya que si previamente nos hemos descapitalizado para atender los gastos iniciales, y tenemos que hacer frente a una hipoteca adicional, puede que nuestra calidad de vida quede muy tocada.

Pero bueno, puedo vender la casa, liquidar la hipoteca y solventar la situación. Podría ser, pero también podría ser, que no pudiera ser, porque en ese momento el mercado no estuviera dispuesto a pagar el precio que tu has previsto para recuperar tu inversión. Es decir que, aunque tenemos la percepción de que los activos inmobiliarios son fácilmente convertibles en dinero, no siempre sucede así, y en ocasiones tenemos que vernos forzados a reducir el precio por debajo del coste inicial para minimizar pérdidas.

En definitiva, que los riegos de impago, ocupación, incomodidad personal, descapitalización, falta de liquidez y perdida de valor de la inversión, son circunstancias que están ahí y deben ser valoradas si la decisión de compra del inmueble viene motivada únicamente por la búsqueda de rentabilidad. Lógicamente en este análisis, no incluyo la compra de una segunda vivienda, para tu disfrute personal y que ocasionalmente puedas alquilar en los periodos que no la disfrute. En este caso, el componente emocional es el argumento de la decisión de compra y por tanto los riesgos, aun estando ahí, son externalidad que asumimos por disfrutar de nuestra segunda vivienda.

Si pensamos en invertir para la jubilación, hay herramientas financieras que nos pueden servir mucho mejor que nuestra inversión inmobiliaria. Nuestra casa en la playa está bien para disfrutarla, y mejor aún para disfrutarla cuando estás jubilado,  comprarla para venderla llegado el momento de la jubilación no es “buena inversión”.